//NEGÓCIOS// Preço de ponto comercial em shopping centers despenca com a pandemia

Fátima Fernandes

Em agosto do ano passado, a Erva Doce, uma das lojas mais antigas do shopping Pátio Higienópolis, fechou as portas, após 16 anos no mesmo endereço.

Para entrar ali, Maurício Cestari, franqueado da marca, pagou cerca de R$ 200 mil pelo ponto comercial, algo perto de R$ 470 mil em valores atualizados pela inflação oficial (IPCA).

A crise provocada pela pandemia do novo coronavírus levou Cestari a entregar o ponto para a administração do shopping, sem receber um centavo por ele.

“Na época, havia 40 lojas fechadas no Higienópolis e nenhum interessado no ponto. Se não houvesse a pandemia, aquele ponto valeria entre R$ 700 mil e R$ 800 mil”, diz ele.

No shopping Eldorado, Gustavo Rocha, proprietário do Rizzo Italian Grill, tenta passar o ponto pelo qual desembolsou R$ 320 mil em 2018.

“Estou tentando sair e vender o espaço por R$ 500 mil, mas não tem comprador. Um ponto em shopping não vale mais nada hoje”, afirma Rocha.

Os exemplos acima refletem a situação de boa parte dos lojistas instalados em shoppings em São Paulo. O investimento de milhões de reais em pontos acabou virando pó com a pandemia.

Com a queda de faturamento, os comerciantes não estão conseguindo dinheiro suficiente sequer para pagar aluguel, condomínio e funcionários.

Lojistas aos montes estão entregando os pontos literalmente, isto é, passando de graça o espaço, para não acumular prejuízo.

O nome dado ao valor pago pelo uso de um ponto é luvas, montante que pode ser pago à vista ou a prazo. Quando a economia vai bem, o valor tende a subir, e vice-versa.

De acordo com a legislação brasileira, é proibido cobrar luvas no caso de renovação de locação, podendo ser cobradas apenas em contrato inicial de no mínimo cinco anos para uso do ponto.

Antes da pandemia, Humberto Martins, sócio da Bolsa de Shopping Centers, imobiliária especializada em shoppings, negociava por R$ 2,5 milhões um espaço de 32 metros quadrados no Center Norte. Hoje, passa o ponto até por R$ 700 mil.

“Mesmo com essa redução de preço está difícil transferir lojas porque as vendas caíram muito, até 80%, a ponto de o comerciante sequer conseguir pagar o aluguel”, diz Martins.

Há 35 anos no mercado, Martins diz que nunca viu uma desvalorização tão grande de pontos comerciais em shoppings em São Paulo como neste momento.

A queda de valor chegou a tal situação, diz ele, que alguns centros comerciais nem aceitam a entrega da loja, especialmente no caso de contratos que são inferiores há cinco anos.

“Alguns shoppings só aceitam a loja se o lojista pagar uma multa. Se não quiser pagar, tenta a devolução por meio da Justiça”, diz.

A localização do espaço comercial tem determinado a negociação entre lojistas e administração de shoppings, de acordo com comerciantes e corretores de imóveis.

Um ponto bom de 50 metros quadrados, por exemplo, pode custar R$ 2 milhões e outro do mesmo tamanho pode não valer nada em um mesmo empreendimento.

“Hoje, existem mais de 300 lojistas querendo sair de shoppings em São Paulo e não conseguem”, afirma Martins.

Além de os preços dos imóveis terem despencado, os lojistas têm de pagar para os shoppings uma taxa de transferência, que pode chegar ao valor de até 20 aluguéis.

O shopping também precisa dar o aval para a troca de ponto.

“A maioria dos shoppings quer que a loja que entra seja do mesmo ramo daquela que sai”, diz José Roberto Machado, corretor de imóveis em shoppings.

No caso de uma loja da Erva Doce do Eldorado, Cestari conta que chegou a aparecer três interessados do setor de óticas, mas o shopping não aceitou.

“Eles informaram que, naquele ponto, tem de ter moda feminina ou masculina”, diz. Por este motivo, o dono da marca vai ficar com a loja até agora operada pelo modelo de franquia por Cestari.

O Eldorado possui cerca de dez lojas fechadas (de um total de 300) na área de serviços e alimentação, e já há lista para entrada de novas marcas.

O problema maior está localizado na área de fast-food, devido às medidas do governo paulista de restrição de horários de funcionamento e do aumento home office.

A região onde está localizado o Eldorado é repleta de escritórios. O trabalho em casa acabou tirando uma boa parte da clientela, especialmente no horário do almoço.

O valor dos pontos ali caiu entre 20% a 30%, em média. Lojas de 50 metros quadrados que custavam entre R$ 600 mil e R$ 650 mil, hoje custam R$ 500 mil.

Oportunidade

Apesar de a vacância nos shoppings estar entre as mais altas dos últimos tempos, pode ser um bom momento para o comerciante que está capitalizado ir para um centro comercial.

De acordo com a gerente de um shopping, quem tem dinheiro na mão tem a chance de fazer bons negócios, até porque os shoppings também estão menos seletivos.

Para evitar os tapumes espalhados por todos os lados, muitos centros comerciais estão abrindo mão de certas exigências, o que tem impactado no mix de oferta de lojas.

O Iguatemi Alphaville, por exemplo, abriu espaço para lojas como a American Sport, de artigos esportivos, e Kings, que começou a história na Galeria do Rock com a moda street fashion.

O Oba Hortifruti também conquistou seu espaço no Iguatemi Alphaville e no Market Place, assim como a Camelo, rede de roupas masculinas, fincou loja no Iguatemi de Campinas.

Quem imaginaria ver uma loja da Kalunga, especializada em artigos de papelaria e produtos de informática, no JK Iguatemi?

A marca disputa os clientes do shopping desde agosto do ano passado, assim como outras que eram vistas com maior frequência em centros comerciais mais populares. 

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Fátima Fernandes é jornalista especializada em economia, negócios e varejo e editora do site Varejo em Dia

Reportagem publicada originalmente no Diário do Comércio